110.10.22更新
本次的更新是針對農舍對大基層面積的限制做說明
在此必須跟讀著們說聲抱歉...
前陣子有接到電話詢問都市計畫範圍內的農舍
是否有受最大單層面積的限制(330㎡)即99.82坪
當時於電話中回答了確實有受該限制
但後來發現法無明文，於是我發文向農委會詢問
而函文最後轉到了內政部
今天收到內政部營建署回文了
答案是並沒有受到
實施區域計畫地區建築管理辦法第５條的限制
也就是說最大單層面積並不會受到330㎡的限制
在此跟那位讀者說聲抱歉...
(函文我就放在最下面供各位參考)
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110.5.25更新
有段時間沒有去看國土計畫的進程了
國土計畫土地使用管制專區在今年2月的時候有更新版本
以目前的版本來看農舍似乎又復活了？
國土1類、2類
農業發展地區全部
城鄉2之1類、3類
都改成 應經國土地計畫主管機關同意使用。
但是也另有備註
限於原依區域計畫法之農牧用地、養殖用地、鹽業用地
並依農發條例之規定使用。

就讓我們繼續看下去，最終核定版本吧~
我有把新的版本放入圖片，點擊可以放大
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最近國土計畫關於農舍的規定鬧得沸沸揚揚
根據去年１１月國土計畫土地使用管制規則（草案）
國土保育區-國１、國２
農業發展區-農１～農４
城鄉發展區-城２－１、城３
都不允許新設農舍，這也意味著農舍即將絕跡？
或許以後只有都內可以蓋農舍？
不過目前只是個草案，隨時都可能修改，
當然希望不要這樣限制了農民的權益。

1/20更 依據營建署的回應，農委會尚未將分類及
            規範交給營建署，所以目前都是打叉叉，
            待農委會提供後，再做修正。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
接下來說說今天的主題－都內與非都農舍的差異
去年寫過一篇農舍申請注意事項，在參考一下吧！

我們這次就針對都內與非都的農舍差異來做分析吧

興建高度的部分：
都市計畫－農業區、保護區（都市計畫法台灣省施行細則第２９條）
農舍高度不得超過４層樓或１４公尺
疑！保護區可以蓋農舍嗎？
答案是要看狀況～同法２７條第１項１９款規定
都計發佈前已依法實際農作、養殖、畜牧生產且未停止使用，得比照農業區規定。

非都市土地－（實施區域計畫地區建築管理辦法第５條）
建築物高度不得超過３層樓並度得超過１０.５公尺。

建蔽率的部分：
都市計畫－（都市計畫法台灣省施行細則第２９條）
建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地百分之十，也就是說建蔽率１０％

非都市土地－（實施區域計畫地區建築管理辦法第５條）
建築面積不得超過其耕地面積百分之十，但最大基層建築面積不得超過３３０㎡
雖然建蔽率一樣是１０％，但是有最大基層面積的限制（約９９.８２坪）
所以假設您的農地面積有１２００坪，按１０％建蔽率應該是可以蓋１２０坪／樓
但因為但書的限制，只能興建９９.８２坪／樓。

ㄟㄟㄟ，你說都市計畫內的農舍建蔽率１０％，但是我有看到其他人的文章說
最大基層面積不能超過１６５㎡，高度也不是１４公尺耶？怎麼回事
關於這點我要說明一下避免誤會，目前提到的法規內容都是屬於母法的部分
也就是基本的原則，但是各個地方有所謂的自治條例。
例如上面提到的１６５㎡－＞在幾年前的都市計畫法台南市施行細則確實是有提到
但是後來修法也把這個規定給拿掉了。

 容積率的部分：
都市計畫－（都市計畫法台灣省施行細則第２９條）
建築總樓地板面積不得超過６６０㎡，大約１９９.６坪左右

 非都市土地－（實施區域計畫地區建築管理辦法第５條）
總樓地板面積不得超過４９５㎡，大約是１４９.７坪左右
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
在這邊補上幾個常見的問題～
都內的農地一樣要滿２５００㎡才能興建嗎？
是的，除非是老農配建的狀況，才可免面積限制
老農配建的問題，改天再來寫一篇文章。

農舍有最小面積的限制嗎？
有的，依據農業用地興建農舍辦法第９條規定
農舍建築面積應超過４５㎡

公務人員可以申請農舍嗎？不能哦～農委會在去年有發布一個函釋
１０８.５.３０農企字第１０８０２１０１７４號
內容大致上是在說公務員服務法與農民的定義牴觸。

回到花蓮執業後
都還沒有機會碰到農舍、農業設施的案件
可能大家都覺得很難申請吧？
如果各位朋友們有上述的需求
歡迎您的來店／電
法喆地政士事務所
張皓昱地政士
花蓮市富強路２４０號
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