有些陣子沒有更新部落格了~
雖然時不時會接到看部落格打來的電話
但是覺得部落格還是要持續經營
避免大家覺得這個地政士消失了XD

今天來寫個不動產最常見的東西
那就是買賣囉~

我們先從應備文件開始：
買方：身分證、便章、錢
賣方：身分證、權狀、印鑑證明、印鑑章


接下來談正常流程：
一、簽約：
雙方合意達成價金付款條件、時間、特約事項等。
這也是整個買賣最初的起頭~

二、報稅、核稅：
雙方文件備齊後，地政士就可以開始報稅作業
稅單核發的時間隨著案件不同也會有不同的時間
舉例：農地因需取得農證，故時間需拉長
或者，稅額達一定金額，須由上級簽核等
稅務有很多不同的狀況~

貸款：(沒有貸款的話這個可以省略)
貸款程序大多在簽約及過戶中間，
只有少數狀況例外，在此例外不提。
流程為估貸款、寫申請書、對保
估貸款的部分就不用說了，就是看各家銀行
對於標的物的估價及貸款成數。
寫申請書，正式進入整個貸款程序，
客戶想要貸的金額、分幾期、如何攤還等，
都是在這個時候填寫。
對保，銀行通知對保即表示同意本案貸款，
但...有些銀行的作業方式不同，不過例外不提
對保時借款人及義務人一定要到場核對身分，
然後用印取得設定契約書。

按照上面的貸款階段，通常寫申請書及對保
都需要借款人到場，但客戶的時間不一定有空
所以寫申請書這個階段多為委託地政士代申請
但不一定每個銀行都會同意由地政士代申請。

三、完稅：
稅單核發後一個月內要完成完稅，到這個階段
也代表案件可以準備過戶了。
在這階段也是買方不貸款時，有作履保與沒作履保
最大的差異，這個我下面在提。

四、過戶、設定：
不動產過戶給買方，買賣過戶依照各個縣市不同
時間多為3-4天，看承辦處理案件的速度
這個階段買賣跟貸款設定是連件送進去地政事務所
銀行必須等到確認房屋已經過戶完成以及設定完成
才會進行撥款。

五、代償、塗銷：(前手無貸款就沒這個階段)
清償前手(賣方)的貸款，如買方有貸款時，
買方的銀行會直接代償賣方的貸款。(一撥)
買方無貸款時，則是由賣方負責清償自己的貸款。
清償完後，賣方銀行會開立清償證明
這個清償證明多由地政士領取並辦理塗銷。
塗銷後才會將剩餘貸款撥入買方帳戶(二撥)

六、交屋、結案：
辦理塗銷後，產權清楚就可以準備結案交屋了，
結案時，專業的地政士會將水電過戶、稅費分算好
並通知雙方攜帶的費用(代書費、仲介費、補貼費)
結案時會講解雙方過戶後取得的資料~確認無誤

以上就是正常的買賣流程。
接下來我們談談有作履保的差異
詳細的履約保證可以看看這篇
履約保證是由第三方來管理價金，這也意味著
買方在結案前基本上不會拿到錢，但是雙方協議
仍可以動撥款項。
另外履約保證需負擔保費(總計萬分之六)
簽約：簽約款直接存入專戶。
完稅：完稅款存入專戶由專戶出款繳清賣方稅單
，大多會請買方也將稅費存入，一併出款繳清。
另外最重要的差異，買方無貸款時，須將尾款
一併存入專戶，全部的款項都進專戶後，履保
公司才會同意出款繳稅單辦理過戶。
如有貸款不足額，一樣須存入專戶後才會同意出款
過戶、設定：過完戶後將貸款存入專戶。
代償：由履保專戶出款代償前手(賣方)貸款。
結案：確認產權清楚後，雙方簽結案單，完成結案
撥款。

上面這些就是常見的買賣流程
當然各種不同類型的買賣
有許許多多要注意的事情
為了避免雙方權益受損
應該要尋找專業且合法的地政士
如有其他關於買賣上的疑問
歡迎您的來電/店

法喆地政士事務所
張皓昱地政士
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